推动房价上涨的原因有可能来自于经济体内部的基本要素（例如，人口、利率、税率、人均收入、通货膨胀率、失业率等等），也可能来自于投机性炒作。前者是真实需求，后者是投机性需求。在很多情况下真实需求和投机性需求二者并存。在市场经济环境下，任何时候都有可能出现投机活动，更何况随着金融衍生工具的发展，房地产市场和金融市场结合得更加紧密，房地产投机活动比以前更为活跃。房地产投机变幻莫测，对房价的推动作用绝对不能等闲视之。

    从深圳的数据来看，2006年在深圳取得产权证之后半年内转手的住房占总套数的30.31%。在取得产权证后3年或3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。2007年1季度，许多购房者一收房就转让，价格涨幅都在10%以上。2007年1～5月深圳二手房成交量累计达到54 722套，比2006年同期上升43%。二手房与新建住宅交易面积之比为1.46∶1。不少新盘在进入二手房市场之后往往上涨20%～30%。大约60%～70%的二手房都经过了炒家的手。

    仅从上述数据就可以清晰地看出深圳房地产市场上投机风气何其猖獗！什么叫“炒”？按照字典，炒就是“不断翻动物体，使之均匀受热”。市场炒作表示频繁地买进卖出，在交易中牟取利益。房地产投机就是人们常说的炒房，即通过各种途径买到住宅，然后再加价卖出去。

    我在深圳做报告说，炒房无罪，逃税有罪。炒房是一种市场行为，必须对症下药，用市场机制来治理。目前房地产投机活动异常猖獗，关键问题就是税收制度没有跟上。

    炒房主要发生在房地产的交易环节，那么增加房地产交易成本就足以治理这个乱象。买卖房地产都必须办理过户手续，在办理过户手续的时候征收土地增值税、房地产交易个人所得税，还可以征收印花税和各种临时性的交易税。这些税在经济理论中属于“托宾税”。通常，经济学理论主张尽量降低交易成本，促进商品和资金的流通。如果发现了泡沫经济的征兆，市场上投机风气过盛，就应采取措施，给过热的交易泼上一盆冷水。用托宾教授的话来说就是往飞速运转的火车车轮下撒点沙子，让市场运转速度降下来。托宾税的目的是维持房地产市场正常的竞争秩序，因此是一种相机决策的税种，当投机旺盛时候采用，当局势平稳之后就可以调整或撤销。

    2006年5月，建设部等九部门在联合制定的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》中要求，从2006年6月1日开始，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人销售普通住房超过5年转手交易的，销售时免征营业税。这个文件的优点是明确规定了对购买5年之内的房屋交易征收营业税，不足之处是尚未提出征收交易中的个人所得税。按照深圳的案例，如果买到一套价值200万元的住宅，马上出售，可以赚上10%，那就是20万元。在深圳年薪20万元的人恐怕已经算高收入人群了。辛苦一年挣得的收入还不如炒一次房，合理吗？倘若这样的事情不受约束，肯定会有越来越多的人加入炒房大军。