第三种 最佳投资：房地产
当油价涨到每桶200美元时 作者：斯蒂芬·李柏 2008-01-22 02:02
近来，大家都在谈论房地产泡沫以及房地产市场的价值，因为房产抵押贷款已经创造了最高纪录，而且正在成为业主权益的越来越重要的部分。在很多方面，住宅都是消费者最基础、最重要的开支，这个开支要远远超过对股市的投资。因为传统上，股市投资一直都是少数人的行为。如果说2000年科技股泡沫的破灭只是一场普通雷阵雨的话，那么，如今房地产市场泡沫的破灭将会相当于一场5级飓风。不过，正因为这个原因，我们认为这种情况并不会发生。相反，我们认为，同20世纪70年代的情况一样，如今的房地产市场仍然具有投资价值。
可能导致房地产泡沫破灭的因素将是银行利率的显著增长——联邦储备银行为了应对通货膨胀通常会采取这种措施。但是，在当今世界的高负债型经济条件下，采用扩张的利率政策不仅不能降低房地产价格，而且还有可能导致更严重的经济衰退。我们不相信联邦政府愿意冒这样的风险。事实上，通货膨胀虽然是大多数投资者最不愿意看到的，但却是政治家们唯一的选择。
的确，高涨的通货膨胀将会减少经济对债务的依赖。因为通货膨胀能够进一步推动住宅以及其他房地产价格的升高，所以将会减少这些资产潜在的债务负担。不仅个人的债务是这样，政府的债务也同样如此。通货膨胀率上涨进而保持经济持续增长将对政府有利，因为这将保证国家充足的税收收入，使得政府的债务在整个经济中占据较小的比重，因此更加易于控制。
因此，房地产市场在20世纪70年代是一种可靠的投资，而且我们认为在今后一段时期内，它将仍然是一种可靠的投资（见表143）。
直接投资房地产市场常常需要专业的知识，同时还要投入大量的时间。另外，要购买一个多样化的房地产投资组合需要大量的资金，对于大多数投资者来说，都只能望洋兴叹。不过，幸运的是，我们可以利用一个更容易的办法在房地产市场赚钱，那就是通过房地产投资信托公司进行交易。
要想选择一家好的房地产投资信托公司，关键在于要选择那些最具活力的房地产板块。如果选择得好，不仅股价增值，而且红利也会不断增长。近来，表现最好的房地产投资信托公司都是涉及购物中心、批发市场以及区域性商场等业务的公司。
如今我们比较欣赏的一家房地产投资信托公司是瑞金斯中心（REG）。它的经营策略很简单，就是在高收入地区拥有并经营购物中心——这些购物中心的压轴戏是在该地区占统治地位的杂货店。保守的资产负债表——市场负债上限为31%和在房地产投资信托领域里最好的发展渠道，使得瑞金斯公司比它的竞争对手们更具优势。通过强有力的现金流动和它的“资本循环方案”——根据该方案，每3年要对那些处于最底层的10%的资产组合进行一次调整，瑞金斯公司每年投入3亿美元进行新的发展。考虑到该公司出色的房地产投资组合以及卓越的增长前景，我们认为它将会继续维持其上乘表现。
可能导致房地产泡沫破灭的因素将是银行利率的显著增长——联邦储备银行为了应对通货膨胀通常会采取这种措施。但是，在当今世界的高负债型经济条件下，采用扩张的利率政策不仅不能降低房地产价格，而且还有可能导致更严重的经济衰退。我们不相信联邦政府愿意冒这样的风险。事实上，通货膨胀虽然是大多数投资者最不愿意看到的，但却是政治家们唯一的选择。
的确，高涨的通货膨胀将会减少经济对债务的依赖。因为通货膨胀能够进一步推动住宅以及其他房地产价格的升高，所以将会减少这些资产潜在的债务负担。不仅个人的债务是这样，政府的债务也同样如此。通货膨胀率上涨进而保持经济持续增长将对政府有利，因为这将保证国家充足的税收收入，使得政府的债务在整个经济中占据较小的比重，因此更加易于控制。
因此，房地产市场在20世纪70年代是一种可靠的投资，而且我们认为在今后一段时期内，它将仍然是一种可靠的投资（见表143）。
直接投资房地产市场常常需要专业的知识，同时还要投入大量的时间。另外，要购买一个多样化的房地产投资组合需要大量的资金，对于大多数投资者来说，都只能望洋兴叹。不过，幸运的是，我们可以利用一个更容易的办法在房地产市场赚钱，那就是通过房地产投资信托公司进行交易。
要想选择一家好的房地产投资信托公司，关键在于要选择那些最具活力的房地产板块。如果选择得好，不仅股价增值，而且红利也会不断增长。近来，表现最好的房地产投资信托公司都是涉及购物中心、批发市场以及区域性商场等业务的公司。
如今我们比较欣赏的一家房地产投资信托公司是瑞金斯中心（REG）。它的经营策略很简单，就是在高收入地区拥有并经营购物中心——这些购物中心的压轴戏是在该地区占统治地位的杂货店。保守的资产负债表——市场负债上限为31%和在房地产投资信托领域里最好的发展渠道，使得瑞金斯公司比它的竞争对手们更具优势。通过强有力的现金流动和它的“资本循环方案”——根据该方案，每3年要对那些处于最底层的10%的资产组合进行一次调整，瑞金斯公司每年投入3亿美元进行新的发展。考虑到该公司出色的房地产投资组合以及卓越的增长前景，我们认为它将会继续维持其上乘表现。
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