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中国房市的真相(1)

作者:袁浩   出版社:中国发展出版社  和讯读书
  要把中国房市写清楚,可能要单独出本书。这里,我们就简单的梳理一下房市的脉络。

  第一个问题,中国房市是如何绑架地方经济的?

  94年,面对窘迫的中央财政,中央出台了分税制。何为分税制?就是把税收分为国税与地税,这可不是简单的多挂了个牌子的问题——它孕育的深刻变化至今还在影响着我们的生活。那么,分税制是怎么切割这个税收蛋糕的?税收大致分为4块:所得税、关税、流转税(主要是增值税)、营业税,国税拿走前3块(大致占总税收的80%以上),地方就只留下可怜的营业税与少量的所得税。这个分税制一下子让中央富得流油,全国80%以上的地方政府立刻就变成吃饭财政——所谓吃饭财政,就是每年为吃饭而奋斗的财政。接着,中央为了安抚地方95年又出台了个政策:地方出让土地时,土地出让金90%归地方所有——大家学习这段历史有点领悟没有?

  但是,在商品房市场没有启动的时期,地方政府就是卖地也找不到几个买家,吃饭财政还是吃不起饭。于是98 年国务院又取消了福利分房,同时又启动银行按揭——商品房市场正式启动。当时,中央很清楚在分税制下这个商品房盒子打开会有什么后果,所以,还在这个盒子上设置了一道保险——当时设计的住房改革方案是这样的,低端人群用廉租房解决,普通老百姓政府建设经济适用房解决,高端人群才是用商品房解决居住问题。必须承认从98年—2003年,中央投入好几百个亿,大致解决了700万人口的经济适用房的问题。到了2003年,住建部出台了一个文件:核心是用“带保障性质的商品房”替代了经济适用房,这下就把盒子上的保险拆掉了,所有的人都被推向了商品房市场,人为制造了规模巨大的刚性需求——房地产一下子就火了起来。

  房地产就这样绑架了地方政府,所以,每每中央一调控房市,地方第一反应就是抵制,能不抵制吗?税收大头你都拿走了,地方就靠点卖地收入来吃饭了,你调控房市不就是调控机关干部职工的饭碗吗——这还真的一点不夸张,每次调控房市,只要房市一低迷,很多经济不发达的地方政府真的连公务员工资都发不出来了。

  第二个问题,房地产开发行业是否是一个暴利行业?

  研究这个问题有非常重要的意义。它让我们衡量宏观调控效果,以及不同房价下跌幅度对行业的影响有一个清晰的认识。这个问题有点复杂,我们既可以说,房地产开发行业不是一个暴利行业;也可以说,房地产行业是一个暴利行业。这是一个硬币的两面,片面强调某一面都失之于偏颇。

  为什么房地产行业不是一个暴利行业呢?

  房地产项目利润一般在20%——25%左右。也就是说,一个总投资1个亿的项目,它的实际利润大致就在2000万——2500万这个水平。全国房地产行业的老大万科曾经有一段名言:“项目利润超过25%,万科不做。”由此可见,对于一个稳健型的开发企业,项目利润超过25%已经被视为超出行业正常赢利水平的暴利项目——暴利项目意味着具有更多的风险。所以,稳健型的企业要放弃这类项目。

  从2009年开始,在房市火热的背景下,全国房地产开发企业兴起抢地热潮。如果我们分析大多数开发企业拿地成本,我们就会发现,如果按照当时静态房价测算,大多数土地出让价格甚至远不足以保证这个项目有20%的项目利润——在抢地热潮背景下,行业一般规律是,只要静态房价测算不会亏本,这块土地就可以买下来!甚至有财大气粗的企业(一般都是国企或者上市公司)在土地价格超过盈亏平衡点后还敢频频举牌,直到到楼面地价超过当地房价——简单的说就是面粉价格超过面包价格。

  开发商为什么敢这样疯狂拿地?原因就是在巨大的拿地竞争压力下,对房价上涨预期最高也具有相当实力的企业才能拿到地。一旦房市遭遇宏观调控,房价上涨势头被抑制,拿地越多的企业往往就得承担更大的风险。

  

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