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中国房市的真相(2)

作者:袁浩   出版社:中国发展出版社  和讯读书
  在企业投入巨大的资金,承担了宏观政策不确定的巨大风险,静态房价测算连20%的项目利润都无法保证的行业,能说是一个暴利行业吗?

  为什么房地产行业也算一个暴利行业?

  如果从资金回报收益的角度,房地产行业确实也是一个暴利行业。这来源于预售许可制度。预售许可制度建立了这样一个商品交易逻辑:开发商先收钱,然后过2年再把你买的房子交给你。这种交易逻辑不仅大大节约了开发企业现金流回笼时间,也节约了项目前期投入资金。

  所以,一个项目总投资1个亿的项目,可能只要2000——3000万资金就足以启动,如果考虑2年左右的投资回报周期,即使项目只有20%的收益——也就是2000万的收益,资金年回报率也能达到50%左右。在这个意义上,房地产开发行业确实也是一个暴利行业。

  房地产的暴利来源于预售许可制度。那么,能否取消这个制度,规定必须是现房出售呢?这个政策要实施估计有很大的难度。原因很简单。一旦实行现房销售制度,必然导致实力有限的大量中小房地产开发商退出房地产行业,人为制造少数大开放商垄断房地产市场的局面。一旦市场由少数大企业垄断——好吧,房价又得涨了。

  通过对房地产行业利润的分析,我们发现,当房市面临宏观调控时,房价实际能下降的空间远没有一般人想象那么巨大。降价20%,很多项目已经是不赚钱了,降价30%,大多数项目一定是亏损,如果降价40%以上,房地产行业一定是全面崩盘,大量开发商跑路,大量烂尾楼出现,甚至很可能拖累整个经济崩溃。

  所以,即使是最严厉的宏观调控,房价下降的预期也不会超过25%(实际可能就是20%),超过这个数字,房价下降就是以开发商亏损跳楼才能实现。这也是中央政府不愿看到的局面。

第三个问题,为什么中央屡次宏观调控房市都没发挥作用,反而是每一次调控房市后都迎来房价的迅猛上涨?

  这个问题很多所谓的专家是这样解读的:因为分税制的原因,房地产绑架了地方财政,地方政府抵制宏观调控,导致中央的宏观调控政策在地方没有得到有效执行。所以,中央屡次调控都没发挥作用。对照第一个问题的分析结论,似乎这个解释很靠谱,但是,这里我可以很负责的说,地方抵制对宏观调控影响很有限。原因很简单,不仅地方官员的帽子在中央拎着,更重要的是所有的货币政策金融工具都掌握在中央手中,这些才是对房市有决定性影响的砝码。比如,2010年开始在遭遇史上最严厉的宏观调控后为什么全国房市一片低迷?不仅仅是限购——那只是对几十个一线城市有影响,真正对全国绝大多数城市有影响的是限贷!银行不发放按揭贷款,老百姓有几个能全款买房?

  那么,导致中央屡次宏观调控房市无用的真正原因是什么?

  请看下面一组数据。2001年我国货币供应量为15.28万亿,2002年为18.32万亿,2003年为21.92万亿,2004年为25.01万亿,2005年为29.6万亿,2006年为34.55万亿,2007年为40.34万亿,2008年为47.51万亿,2009年为60.62万亿,2010年为72.58万亿。10年间,我们货币供应量以17%的速度增长,对比期间各地房价增长趋势,与货币增长趋势惊人一致。(全国主要城市10来年房价平均涨幅就在15%——17%左右)

  大家现在明白了吧,调控房市为什么无用?因为印钞机太厉害了,而且房市又要发挥货币蓄水池的作用——一方面超量发行货币,超量发行货币又要赶到房地产这个蓄水池里,一方面又要宏观调控房市——抱薪救火,火不越烧越旺那才是怪事呢。

  

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