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中国房市的真相(3)

作者:袁浩   出版社:中国发展出版社  和讯读书
  这里必须强调的是。地方政府虽然无法左右中央宏观调控政策。但是,一旦调控放松,地方政府绝对是最有动力,也有能力推高房价的力量。因为房价推高,必然带来土地出让收入增加;反过来说,当地方大幅度提高土地出让价格后,必然也带动房价大幅度上涨。

  第四个问题最有意思,既然中央宏观调控房市无用,那为什么中央还要经常坚持调控房市呢?

  首先,必须得承认,管理层一定比我们聪明10倍,那么,为什么连我都明白宏观调控对房市无用的道理,中央政府为什么还要坚持调控呢?这个原因我琢磨了很久才算明白。

  第一个原因是防止资产泡沫过大。

  目前在一线大城市,特别是北上广,房价已经达到四五万一平米的惊人数字。个别楼盘甚至达到一平米十几万元(这个价格已经超过纽约、伦敦、东京、香港等最繁华的国际都市)。必须承认,这么高的房价已经有相当的泡沫。如果听任房价继续增长,一旦房价崩盘,后果绝对是灾难性。

  宏观调控的第二个原因:增加房地产市场政策变数,抑制制造业资金过快流进房市。这个问题目前已经非常严重了,我们制造业的领头羊比如海尔、联想、首纲等等最近纷纷介入房地产,这在西方国家是不可想象的。大家都热衷参与财富分配而不是财富创造,大量制造业资金流入房地产,不仅推高了地产泡沫而且使产业空心化越来越严重,产业空心化后果是什么?是经济沙漠化!后果可能比经济硬着陆更可怕。

  第五个问题,宏观调控下的房市,谁是赢家?

  耐人寻味的是,中央对房市的宏观调控,竟然是一个没有赢家的多方共输的博弈!

  首先开发商当然是受害者,宏观调控了,日子是越来越难过了。

  地方政府呢?也是受害者,宏观调控了,地越来越难卖了,财政更是雪上加霜。

  中央政府呢?也是受害者,虽然明面上没有什么损失,但是地方上的财政压力最后还不是中央来买单?

  普通老百姓可能认为上述受害者与自己没有什么关系,说不定心里还在暗暗欢喜——但是,我马上就要指出,所有的老百姓不管是买房还是不买房的都是宏观调控的受害者!

  已经买房的,银行上调利率,按揭还款多了一块出来,算不算受害者?而且如果已经买房的有个什么事急需卖房救急,好吧,宏观调控了,卖房比以前难多了——除非减价跳楼。

  准备买房的当然不用说,宏观调控了,买房门槛更高(首付),还款压力更大(利率上升)。算不算受害者?

  没买房的也别高兴,哪次宏观调控后房租不是大幅度上涨?算不算也是受害者?

  即使你啃老没租房的,你也逃不过这个经济圈子的影响——宏观调控后,大量资金从房市中流入民生领域,跟着就是蒜你狠、豆你玩、神奇的猪肉又要兴风作浪了。你们难道可以说自己是受益者?

  那么,怎样才能根治这个房价过快增长的问题?

  房价过快增长有2个核心原因,第一,由于土地由地方政府垄断供应,加上地方政府又有强烈的拉高地价的内因,所以土地价格连创新高,面粉价格上去了,面包能不涨价吗?第二,央行印了太多钞票,超发的货币正好可以支撑土地与房价节节攀升。

  所以,要根治房价过快增长必须要解决这2个问题。货币超发可以用建立其他货币蓄水池来分流。土地问题只有2个途径来解决,首先,必须打破地方政府土地垄断供应的现状,只有解决地方政府垄断供应土地问题,土地价格才能保持稳定——面粉价格稳定了,面包价格自然就稳定了。那么地方财政的问题怎么办?这就需要我们必须对目前税收分配体制进行改革,中央必然要向地方让度部分财权——或者税收这个蛋糕重新划分一下,或者中央给地方政策。

  这些问题我们将在第5章中等收入陷阱:对策与思路中详细分析。

第六个问题:房地产在中国经济中扮演什么样的角色?

  这是一块硬币的2面,发展房地产好处是明显的,弊端也很明显。好处当然很多,首先是消费的主力,2010年全国社会消费额是15.45万亿,房地产就占了5.25万亿,如果再算上消费者买房而增加的装修、建材、家具、电器、家用饰品等的消费,估计要占据全年社会消费总额的半壁江山。然后它可以直接带动50几个行业,特别是在固定资产投资领域房地产的带动作用非常明显,保8中至少有2个点是房地产直接贡献的,最后房地产发展可以带动大量资源性产品(比如铁矿石)的进口,一定程度上可以缓解目前进出口不平衡的现状。简单的罗列一下就可以看出,经济的三架马车投资、消费、出口竟然是一个车夫(房地产)来驾驶。由此可见房地产对目前中国经济举足轻重的地位。

  列举一组数据,看看中国房市在扮演货币蓄水池中的贡献。2008年,全国房地产销售金额2.4万亿元,2009年是4.3万亿元,2010年达到5.25万亿元,2011年大致是5万亿元,仅仅4年,房地产就吸纳了17万亿的资金,如果考虑截止到2011年房地产开发企业储备土地所站用的资金量,这个数字还要大幅度增加。

  弊端也很明显。高房价吞噬了老百姓那点可怜的财富,房市火爆的背后是消费愈加低迷,过去我们的消费在GDP比例好歹也有个35%(美国是70%),去年已经跌到27%。拉动经济越来越依赖投资和出口,形成经济上的恶性循环。

  关于房地产的问题就先到这里,下面我们来看看中国经济未来的货币蓄水池。

  

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