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中国银行贷款过度增长了吗(5)

作者:尼古拉斯-拉迪   出版社:中信出版社  和讯读书
  另一个显示房地产市场杠杆化程度的指标是贷款价值比,也就是抵押贷款金额和房产购买总价的比值。例如,对于购房首付为20%、其余资金来自抵押贷款的情况,贷款价值比为80%。我们可以通过计算个人购房贷款年增长量与该年所售房屋总价的比值,估计中国整个房地产行业的年度贷款价值比。2007年住宅市场高速发展时,房屋销售总额达2.55万亿元,而抵押贷款余额增长了5150亿元。按净值计算,只有1/5的房产销售额是通过银行资金支持的,近4/5是现金交易,因此贷款价值比为25%。2008年,正如前文所分析的那样,政府采取措施给房地产市场降温,房产总销售额因此下降了1/5,只有2.1万亿元,同时抵押贷款余额增加2150亿元,比此前的增加量温和得多。这样,贷款价值比从2007年的1/5跌至2008年的仅约1/10。2009年,当房地产市场再度繁荣时,总销售额增长80%,达到3.8万亿元,同时个人抵押贷款跃升至1.4万亿元。按照净值计算,相比2008年,2009年贷款价值比增加1倍以上,略高于1/3。前几年的这些数字和比较数据的含义显而易见。中国的房产所有人至少拥有相当于房价20%的产权,2009年年末的平均产权超过70%。因而2009年年末中国抵押贷款的平均贷款价值比低于40%,大大低于一些发达工业经济体,在这些国家,金融和经济危机爆发前的那几年新增贷款有相当一部分贷款价值比达到100%。

  道理很简单,在杠杆化程度较低的市场里,房价调整对金融体系的影响肯定不同于杠杆化程度较高的市场受到的影响。前一种情况中,违约现象可能比较罕见,因为价格下跌幅度必须超过20%,房产所有人的资产才会为负值。对于后一种情况,例如美国,次级贷款通常不需要任何首付,这使得此类交易中贷款价值比达到100%。这样,即使是刚开始的温和价格调整也会让很多申请抵押贷款的房产所有者陷入资产价值为负的境地。当这些次级贷款的借款人违约并放弃赎回抵押品时,银行将这些房产重新交给市场,从而进一步增大房产供给,推动房产价格主动下调。这迫使更多借款人成为负产权所有人。其结果是,次级贷款还款违约现象激增,对次贷支持的证券价值造成不利影响,最终甚至冲击到质量略好的那部分抵押贷款,例如准优级贷款。数家重要的美国金融机构因此破产,它们要么持有此类证券,要么为这些证券价值提供担保。

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