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临危不惧:中国应对危机之策(2)

作者:尼古拉斯-拉迪   出版社:中信出版社  和讯读书
  到2008年,事实证明,以房地产行业为重点目标的紧缩银根政策非常成功地遏制了房地产过热。从2007年第四季度后期开始,房地产销售量大幅下降,进入2008年,月销售量始终低于前一年同期的水平。伴随着销售量减少,房价上涨速度得到有效控制,2007年年末和2008年年初同比增长率为两位数,到2008年夏末和初秋时下降至个位数。从2008年12月开始,与去年同期相比,房价绝对值开始适度下降。这一趋势持续了6个月,累计降幅达5%。2008年上半年新增楼盘数量的增长率也明显减缓,下半年转为负增长,也就是说,下半年新增建筑面积的绝对值远远低于2007年同期。经济增长率在2007年第一季度曾达到17%的高峰,现在也相应地减缓,这一年第三季度跌至4.3%。

  起初中国政府对国内经济增长率下降,特别是房地产热降温(后面将深入讨论)表示欢迎,但从2008年9月开始,随着全球金融危机加剧,为了抵消全球贸易剧烈下滑对中国经济增长造成的额外压力,政府推行了放松银根的政策,使经济进程发生反转。首先,中国人民银行取消了贷款限额,此前该项措施限制了银行充分满足客户贷款需求的能力。其次,为确保银行有足够的资金供应以满足客户的贷款需求,政府不断降低存款准备金率。银行不必在经常被称为“膨胀的贷款”的准备金上消耗资金。中国银行行长肖钢承认,一旦年度贷款限额提高,银行的经济利己主义将驱使它们让自己的贷款膨胀起来。在2008年的艰难时期,银行能够执行的贷款利率是之前它们在央行获得的存款准备金率或者在银行同业市场获得的拆借利率的好几倍。因此,政府实施宽松货币政策的第一步是增加可贷出资金的供应量。

  同时政府采取措施增加实际贷款需求。首先,不断降低指导银行贷款利率的基准利率。从2008年9月中旬到年底,政府5次下调基准利率。以五年期贷款为例,这一轮下调使基准利率从7.74%降至5.76%。其次,对抵押贷款利率进行更大幅度的下调。2008年秋到来之前,银行向自住购房者提供的抵押贷款利率是基准利率的85折,从9月开始,政府又将该利率下调至基准利率的7折。五年期贷款基准利率的下调和抵押贷款利率的调整这一组合拳意味着,潜在的购房者在申请五年期或者更长期限抵押贷款时利率将下降2/5,从6.66%降至4.16%。这意味着,20年期抵押贷款的月还贷额减少了18.6%。所有抵押贷款的最低首付为20%,对大户型商品房和房地产投资者来说,这是大幅度的下调。2007年9月开始对房地产投资者强制要求的惩罚性利率也被取消。数月后,即2009年1月,政府将投资者为了免缴二手房交易营业税而必须持有房产的时间重新减为2年。

  

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