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运用“四流”考察地段(1)

作者:李石养   出版社:机械工业出版社  和讯读书
  许多人对地段的识别感觉“无从下手”,主要是因为没有掌握要领。我这里给大家开个方子,那就是看“四流”。

  哪“四流”呢?

  1.车流

  车是现代城市不可或缺的动脉,车所到之处,必是人所到之处,人所到之处,必定形成特定的“人气”。看车流,首先可以发现一个地段的交通状况,车流量大并且顺畅平缓的地方,一般是个好地段。这里需要注意,并非车很多的地方就是好地段。

  通常来说,评判车流是否合适有以下几个标准。

  一是看车流是否正常,是整天塞车还是整天不见一辆车?整天塞车的地段,要么是人气极旺的商业要地,要么就是路网设计不合理造成的结果。对于路网设计不合理的地段,好坏自然不用多说了。

  二是看车流的方向。看看车流是单向的还是双向的,是环形的还是东西南北垂直的。尤其是要注意看车流是否正对着你的房子,因为车流是一股强大的气场,一般的小户人家是挡不住这种气场的。因此,从气场上论,房子所处的地段存在不足。

  三是看车流的平缓起伏状况。你如果是个细心的人,一定会发现,凡是傍着上坡路面建的房子,都不是很讨人喜欢。为什么呢?因为汽车在上坡的时候要加大油门,通常就会发出更大的噪声,对周围的居民不利。同样,傍着下坡的(即上坡路面的另一边)的房子也不太讨人喜欢,车速快,易发生事故,而且有“跑财”之寓意—当然,这个不太靠谱,主要是车速加快,对人不安全。路面平稳、速度也平缓的车流是比较理想的。

  2.人流

  人口的流动方向和数量也是识别地段的关键要素。商业选址中,人口流动是要做详细统计分析的,我们是为买房而做识别,不必太精细地统计,依靠肉眼观察基本上就可以了。

  通常,人口密集的地段,都是旺财的格局,这是普遍的常识。但是,细心的人会发现,并非人口密集的每个地方都是很旺财的,这又为什么呢?这主要是人流的去向问题。我们通常关注更多的是人多人少的问题,却偏偏忽略了人流的去向问题—其实这才是更重要的层面。

  有个故事可以说明人流去向问题的重要性。有两兄弟去选店铺做服装生意,起初是在看一个大型社区内的店铺,这个社区平时看起来冷冷清清的。两兄弟看到这情形,就放弃了社区里的一个很便宜的铺位。当他们走出社区时,看到公交站旁边的一个铺位招租,兄弟俩一寻思:这是好地方呀,人多呀!于是,他们选择了公交站旁的那个铺位(租金是社区铺位的两倍)。可是,后来的结果是什么呢?兄弟俩的服装生意非常冷清,很快他们就将店铺转手不干了。这是为什么呢?很显然嘛,人的确很多,可是那都是急等着坐车走的人呀,谁有心思买衣服?

  所以,对于地段中人口流动方向和数量的问题,关键还是方向问题。再密集的人流,如果无法聚集停留下来,都是“过路财神”,表面看起来很好,但实质不然。这一点在看房子的时候应当区分开来,并且需要发挥个人的一些悟性,虽然是住宅,但也同样是这个道理,如果你家的房子正好处于一个人多并且能很好聚气的格局之地,当然是不可多得的好房子。

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