手机版
       

中国的房价到底有多高?

作者:朱宁   出版社:中信出版社  和讯读书
  中国的房价究竟是不是很高,或者有多高呢?我们从房价上涨速度、住房租售比、房价对收入的比例和土地总价值这几个方面来剖析这一问题。

  1.房价上涨速度

  中国的房价在过去10年究竟上涨了多少呢?这是个非常重要的问题,但可惜的是全国可能都没有几个人能给出一个准确的回答。国家统计局曾经提供过一个官方数据,中国在售房地产价格在2004~2014年的10年间,价格上涨幅度是77%,二手房的价格上涨幅度是57%。但民间似乎对这一统计数据并不买账,因为这一数据和老百姓的真实感受之间实在有着天壤之别。

  很多老百姓认为,统计数据明显低估了中国房地产价格的上涨幅度,为政府推迟和免于出台房地产调控政策提供了依据。统计结果有利于房地产开发商,但是损害了广大购房者和消费者的利益。

  另外一项官方数据来自于国家住房与建设部,涵盖的城市虽然比较少,但是该统计显示了更大幅度的房价上涨。根据住建部的数据,从2004年7月到2014年2月,样本城市的房价上涨了150%。这意味着,一个官方机构的统计结果与另一个官方机构的统计结果相差一倍之多!

  除了官方数据之外,中国还有另外两个广泛为大家所使用的房地产数据来源,一个就是搜房网旗下的中国指数研究院。依托搜房网这一全国最主要的在线房地产中介平台,中国指数研究院在全国100个具有代表性的城市搜集当地房价的变化。这一数据的优势在于它涵盖了更多的城市,并且使用的是真实的交易数据;缺点在于数据的时间序列相对比较短。根据中国指数研究院的研究,在该指数所抽样的100个全国城市里,房价从2010年6月到2013年12月的3年时间里就上涨了21.27%。该数据还表明,一线城市的房价在同期的涨幅比全国房价的涨幅要高出一倍还多。

  虽然这一数据已经比前文提到的两个官方数据统计出的涨幅高了许多,但和另外一个独立商业数据来源“中原地产”所发布的中国房地产指数相比,仍有很大差距。根据中原地产的统计,从2004年5月到2014年3月的几乎10年时间里,中国最主要的4个一线房地产市场——北京、上海、广州、深圳的房价,分别上涨了374%、346%、505%和420%。这一统计结果远远高于其他3个数据来源公布的结果。甚至有居民认为,即使是中国指数研究院和中原地产的数据,也仍然明显低估了中国房地产市场价格的上涨幅度。

  2.住房租售比例

  租售比是一个在国际上被广泛用于衡量房地产价格高低的标准。如果把房地产看作一件投资品的话,那么房租对房价比例就是这一投资品的稳态投资回报率。之所以说稳态,是因为房地产价格在很多国家并没有明显的波动趋势,因此在进行投资衡量的时候,从安全角度往往只考虑房租带来的投资收益率而不考虑房价升值所带来的投资收益率。

  由于国家统计局和国家住建部没有在收集房价信息的同时收集房租的信息,因此中国的房价租售比缺乏长期可靠的官方数据来源。与此同时,商业机构对于自己经手的房地产的价格和房地产租金则具有拥有第一手信息的优势。中原地产自2008年开始发布中国的房价租售比信息,其数据表明,从2008年开始,中国的租售比一直在下降。北京、上海、广州、深圳4个城市在2008年时的租售比分别是3.5%、3%、4.5%和3.9%。到了2013年这一比例已经下降到1.8%、2%、2.5%和2.2%,五年之中下降了一半。当然,这些城市的房价和房租在同期都出现了上涨。导致租售比明显下降的直接原因,是房价上涨的速度远远高于房租上涨的速度。

  根据中原地产的数据,从2009年底到2013年底,北京、上海、广州、深圳4个城市的房租涨幅分别达到了34%、63%、59%和31%。与此同时,这4个城市的房价在同期分别上涨了69%、107%、167%和112%。相对房租,房价的涨幅大得多,也快得多。租售比的下跌使得房地产从基本面变成了一种不太具有吸引力甚至没有吸引力的投资标的。以北京和上海为例,这两个城市的租售比在过去5年里已经从国际上广泛接受的3%~5%的区域下跌到了2013年的1.5%~2%,甚至低于中国银行业同期存款利率(3.5%左右)。这么低的租售比,已经和中国台湾、韩国房地产泡沫顶峰时期的租售比十分接近了,比其他新兴市场的租售比都低出了许多。

  3.房价和收入的比例

  另外一个国际上广泛使用的衡量房地产价格的标准,就是房价和当地居民收入的比例。这一比例反映了一个地方的房价和当地居民收入购买力之间的关系。

  根据中国主要房地产经纪公司的一项调研报告,全国主要35个城市房价与收入的比例是10.2,在大城市则更高。以北京为例,房价与收入比例是19.1,也就是说,北京的居民必须把他们全年的收入全部拿出来,连续存19年才有可能让一个三口之家在北京买一个一百平方米的公寓。如前所述,中国的房价很可能被低估,因此,真实的房价和收入的比例可能比这一数据更为糟糕。

  反观国际,全球主要城市的房价和收入比例是4.6。中国的房价与收入比例之高,和美国的房价收入比相比,更加明显。在美国,老百姓认为可以供得起的住房一般是家庭收入3~4倍的住宅,即使是在发达国家之中,美国的房价也确实属于比较低廉的。其他主要发达国家的房价与收入比例通常在5~6倍之间,仍然明显低于中国的房价与收入比例。

  4.土地总价值

  另一个看待一个国家或地区房地产市场的角度,就是当地的土地总价值。

  在日本房地产泡沫顶端的1990年,日本东京都的土地价值达到4.1万亿美元,大概相当于当时美国全国的土地价值,是美国同期GDP的63.3%。

  有趣的是,有人估算北京2012年的土地价值总额已经达到了10万亿美元左右,相当于美国同期GDP的61.6%。随着中国房价从2012年到2014年进一步上涨之后,以土地价值总额这一标准衡量,北京的房价很可能比东京在房地产泡沫顶端时的泡沫更加严重。

  总而言之,无论采用哪种衡量标准,无论是历史水平还是国际比较,中国的房地产价格都处在一个非常高的水平。

  30年前的日本房地产市场危机,15年前的全球互联网股票市场危机和过去10年发达国家的房地产市场危机,都曾经历过类似“好得难以相信”的自我实现的预言。然而,随着时间无情的流逝,这些预言最终也都宣告破产,留下来的是全球的烂尾楼、无数破产的公司和目前仍在疗伤恢复的全球金融体系。远的不说,过去几年黄金价格的大跌也说明资产价格不可能只涨不跌,很多时候,价格上涨得越多,跌得往往也越快。其实,基本面很稳定,难以稳定的是投资者的预期和背后的动物精神。水落自然石出,曲终自然人散,古今亦然。直到预期改变时我们才会知道,自己经历的是不是一场泡沫。

  对房地产的担保

  值得指出的是,眼下中国房地产市场的很多漏洞都是政府有意留给市场人士用以对房地产政策进行更有效微调的。

  在过去10年里,中国政府在2005年、2007年和2012年都对房地产行业进行过深入的调控,以平息社会对于高房价的不满。虽然中国政府的一些调控措施一经提出,马上起到很明显的威慑作用,但是随着调控政策的一次又一次落空,房价又出现了一次又一次的报复性上涨。在这种博弈之中,投资者对于政府打压房价的真实用心产生了严重的怀疑,而那些由于出价过高而在房地产投资中蒙受损失的购房者通过抗议和示威就轻易让政府和开发商屈服,获得赔偿,此时投资者就更加确认房地产是一项只赚不赔的安全投资。难怪很多房地产开发商抱怨,在房地产买卖合同中只有开发商承担下行风险,而所有的上行投资收益都归属于购房者。

  政府和房地产开发商向购房者提供的刚性兑付和隐性担保,进一步推动了中国房地产市场里的投机狂热。曾经,美国政府就为了实现美国梦,借助获得政府隐性担保的房利美和房地美之手,在短期内扭转了投资者对于房地产市场走势的看法,令美国房价上涨。但这一做法最终导致了2008年爆发了以美国房地产业为导火索的全球金融危机。

  与此同时,房地产开发商们在政府的支持和担保下,向购房者提供他们自身的刚性兑付和隐性担保。很多房地产项目向购房者提供了高额出租收益的保证,以此吸引投资者。不用说,开发商许诺的高收益肯定比购房者在市场上可以获得的真实出租收益率要高得多。虽然周围楼盘的租售比只有3%~4%,但是开发商会向购房者提供8%甚至10%的租金保证。这种销售策略确实有效地吸引了一些投资者的青睐。但是,愿者上钩的投资者很快就发现,开发商提供的收益率保证往往只是一种营销噱头,在很多情况下,开发商在支付了一两年的收益之后,就不了了之了。还有一些极端情况,开发商在还没有交房的时候就已经告知购房者将无法提供之前所承诺的出租收益了。

  这些没能兑现的承诺突出显示了由政府和房地产开发商提供的隐性担保对中国居民投机房地产市场的推动。这背后的一个核心问题是,这些担保究竟能持续多长时间?从中国房地产市场的情况来看,很多看上去好得难以想象的投资机会,只不过是泡沫顶峰时投资者一厢情愿的疯狂罢了。

  中国房地产在过去10年里不但是回报率最高的投资选择,也是最安全的投资选择。由于缺乏其他的有效投资渠道,房价因投机的驱使而持续上涨。如果说,居民最开始还对政府的房地产调控政策抱有幻想或者存有担忧的话,在经历了数次失败的房地产调控政策之后,中国居民已经清楚地意识到政府没有任何打压房地产市场的意愿。而这种由政府对市场提供隐性担保所引发的投机,导致了房价的进一步上涨,也使房地产越发成为最有吸引力的投资标的。

  但随着中国已经成为全球房价最高的国家,中国的房价与房租比、房价和收入比在全球经济发展史上都达到了少有的高点,越来越多的中国居民开始意识到,这样的上涨不可能持续下去。而这种对房价上涨预期的改变,将有可能成为中国房地产发展过程中的分水岭。一旦没有了高速度的价格上涨,中国的房价可能也很难在高位稳定,而会因为投机型需求的迅速减弱而出现明显的下挫。

感谢您的参与!
查看[本文全部评论]