十年以后，1989年3月，在成都举办的一次经济研讨会上，国务院发展研究中心青年学者丁宁宁批评袁庚：在李先念给他整个南头半岛一事上，袁庚犯了一个不可饶恕的错误。

　　2004年一个初夏午后，我和袁庚坐在一块神聊，谈及蛇口工业区早期用地，我清晰地感觉到，有一种遗憾穿透他的骨髓。这一天，他再一次提起他此生最大的遗憾——李先念给他整个南头半岛，他只敢要蛇口2.14平方公里、开发用地约300亩这么一个范围。

　　“我当时怎么敢要整个南头半岛呢？我要这么一小块蛇口，也是蛮大的一块土地了。国家能够给予一个企业这么大的自主权，作为一个领头人，我是要负责任的。”直到他离休之后，万事都能放得下的时候，他还能感受到当年的压力。开发一平方公里土地，时价将近1亿元，国家不给投资，全靠企业自筹，对一个资金仅有1.3亿的驻港企业来说，并非易事。“这不是我们想不想要的问题，而是一个敢不敢要的问题。”袁庚坦承：“我没那么大的胆量。”

　　晚年袁庚回忆当年，检讨自己有“三大遗憾”，不敢吃下约36平方公里的南头半岛，为其第一大遗憾。2004年5月，在纪念深圳特区创立25周年前夕，我公开报道了袁老改革中的“三大遗憾”，发表在2004年5月28日的香港文汇报上。那时，我还在香港文汇报出任珠三角新闻中心助理总编辑，后出任香港文汇报专题新闻首席记者。后来，我为集中时间和精力撰写袁庚传记，不得不于2005年1月8日正式向文汇报提出辞呈，回深圳家中，开始有系统地采访和艰苦的素材梳理工作。

　　“先念批下来了！”喜讯在交通部高层领导间迅速传播开来！羊年真是吉祥，开了个好头啊！

　　李先念作出批示的48个小时后，2月2日上午9时30分，在西皇城根一个大院内，工作雷厉风行的谷牧召集国务院有关部委领导人商谈具体落实招商局建立工业区的问题。参加会议的有：计委段云、顾明，建委彭敏，外贸部刘希文，人民银行乔培新、卜明及财政部王丙乾。交通部有彭德清、袁庚、江波。人员刚到齐，谷牧便开了腔：“香港招商局原来想在香港建厂，受条件限制，他们已经和广东省委商量好，要在靠近香港一边的蛇口地区开设工厂。在这里建工厂当然要得到特殊待遇，除地方行政按国内一套办，在经济上要闹点‘特殊化’，就是要享受香港待遇，进出自由。他们的分红办法是给广东省三成，给资本家三成，招商局得四成。就是我们合起来占七成。根据邓小平同志的意见，广东、福建可以更开放一些。先念同志1月31日听了交通部汇报后做了批示：‘拟同意。请谷牧同志召集有关同志议一下，就照此办理。’会议的结果要写个报告。”

　　谷牧将目光转向袁庚：“下面由交通部的袁庚同志作个说明。”

　　袁庚向众人简略地介绍了前天向李先念和谷牧汇报的情况，接着说：“我们香港招商局已有107年的历史，对比英国香港财团、华人财团的发展来看，我们已经错过了发展时机。目前，香港地价之贵仅次于日本银座，以中环地区为例，一平方英尺要1.5万港币，郊区工业用地也要500元以上，银行利息高，劳动力贵。因此要按中央《关于充分利用香港招商局问题的请示》批示来做还有不少困难。经过反复分析和研究，我们认为要充分利用我广东省的土地和劳力，利用香港及外国的资金、技术、专利、全套设备，两者结合起来，这样我们就有了内地和香港的有利因素，排除了在香港办厂的不利因素，这是任何香港财团都不能和我们竞争的。这个问题后来经过叶飞部长和广东省委共同商定了方案，即《报告》的内容。进出口免税问题要中央定才行。”

　　谷牧插了一句话：“也就是要‘自由化’嘛!”

　　袁庚接着说：“土地、行政、企业主权全是国家的，广东省派行政管理人员，以企业利润分红来说，我们和广东省合共可以控制70%。工厂的管理完全用香港的办法办，由招商局管理，产品从香港出口偿还外债和外商投资。劳动力由广东省解决。工人工资，原则上参照香港照顾国内，不超过200元人民币（包括职工公共福利等）。这个工业区的建设不用财政部一个钱，我们要求财政部10—15年免税，以后全部交给国家。”