近年来，许多国家的房价都在急剧上涨。有房一族获得了丰厚的利润，特别是那些在20世纪90年代中后期通过抵押贷款购房的人们。在爱尔兰、英国、澳大利亚和西班牙等房价飙升的地方，房价成为人们茶余饭后谈论的热点话题。美国的房价上扬一直较为缓和，但是近来增长速度也开始加快，已经达到历史高水平。目前的严重问题是，第一次置业的人们发现，房价越来越昂贵，变得不可承受。更为严峻的是，我们看到，新一轮泡沫危机似乎已经出现了。

　　在1995到2003年这短短8年的时间里，爱尔兰的房价上涨了193％，英国上涨了146％，西班牙上涨了122％，荷兰和澳大利亚上涨了110％（参见表5.1）。在美国，房价涨幅相对缓和，为61％，但是在某些地区，特别是沿海地带，价格变动比较剧烈。所有这些增长率都远远高于消费品价格的增长率——大约10－20％。有三个重要国家情况正好相反：德国和日本的房价仍在下降，而瑞士的房价上涨基本已经停滞。

　　快速的价格上涨本身并不代表一定存在泡沫。20世纪90年代中期，价格一直受到压制，所以，适度的上涨是合理的。但是，运用评估股票价值的方法对房地产价值进行评估，结果表明，与收入和租金相比，现在的房价已经大大超出历史水平。一份对2003年房价的分析，将房价与收入水平的比值与1975到2002年间的平均比值相对比，结果发现，西班牙的房价被高估了60％，而英国、爱尔兰和荷兰的房价则被高估了50％，澳大利亚为28％，美国为14％。

　　表5.1 1995-2003年居民房产价格收益

　　

　

　　数据来源： 国际结算银行2004年度报告(p. 138)；《经合组织经济展望》（OECD Economic Outlook），(75). 2004年6月

　　另一项基于住房租金的研究发现，在英国和西班牙，房价－租金比率（price-rent ratio）超过均衡水平20％，在美国，该比率超过均衡水平7％。这项研究是基于2002年的数据。从那时起，租金保持相对稳定，而房价在飞速上涨，二者差距将会更大，房价定价过高将更为严重。业主居住者（其居住之房屋的产权属于自己）卖掉旧房购买更高价值的房产的交易在许多国家都很活跃，二手房十分抢手。投资者对购房热情高涨，因为房地产已经取代股票成为“热点”投资项目。许多人放弃了对养老基金的投资，转向房地产的投资。据报道，在澳大利亚，六分之一的家庭拥有房地产方面的投资。

　　那么，是什么因素推动了价格的上涨呢？从需求的角度来讲，主要的推动因素是低利率、低失业率、上升的收入、增加的移民以及人们对未来价格增值的预期。从供给的角度来讲，新的建筑物受到规划和区域划分的限制，建筑房屋需要耗费时间，这些因素拉动房价上涨。

　　房地产备受推崇的基点是“人们对未来价格上涨的期望”。在任何资产市场中，一旦对价格上涨的期望成为人们购买资产的主要原因，市场就存在出现泡沫的危险。如果房主把房屋作为投资而不是住所，并且不关注租赁收益，而是将注意力集中在资本收益上，那么，我们就应该对泡沫提高警惕了。

　　一份关于2002年美国购房者的详细调查发现，人们对未来价格的期望高得惊人（参见表5.2）。作者询问了500个刚刚购买住房的人对未来12个月和未来10年的价格期望。他们来自四个地区——佛罗里达州橘子镇，旧金山，波士顿和密尔沃基。过去21年里，这四个地区住房的价格实际增长率保持在每年5.6－8.2％之间，而人们对未来10年房价增长率的期望为每年11.7－15.7％。在波士顿，大约17％的人怀疑，在接下来的几年里，价格是否会上涨，但是其余83％的人认为价格一定会涨。在其它地区，超过90％的答复者期望获得房价上涨的收益。

　　表 5.2 房价预期调查表

　　

　

　　资料来源: 卡尔•E•凯斯（Karl E. Case）、约翰•M•奎格利(John M. Quigley)和罗伯特•J•希勒(Robert J. Shiller)，“购房者、房屋与宏观经济”，摘自安东尼•理查德（Anthony Richards）与提姆•罗宾逊（Tim Robinson）编辑的《资产价格与货币政策》（Asset Prices and Monetary Policy）, 澳大利亚储备银行，2004, pp 149-88.

　　现在，尽管通货膨胀率已经降低，但人们对价格的期望远远高于从前的水平，再加上人们似乎并没有意识到房价已经过高，因此调查结果非常令人担忧。我们很难对房地产市场做出正确的判断，像大多数市场一样，房地产市场会呈现周期性现象。因此，一段时间内，价格急剧上涨很可能会导致定价过高，接下来的一段时间，价格可能会缓慢增长，甚至下降。最近七年里，这四个被调查地区的房价都呈强劲上涨的趋势。但是，20世纪90年代初期，四个地区中有三个地区的房价出现大幅下降。洛杉矶的房价下降幅度最大，1988年到1996年间，名义价格下降了29％，实际价格下降了40％。密尔沃基是个例外，价格呈现缓慢但稳定的上涨趋势，与收入的增长趋势保持一致。尽管房价呈现周期性的迹象，但美国人相信，全国的市场价格会像密尔沃基一样不断增长，并且房价的增速双倍于工资的增速。

　　房地产泡沫的威胁

　　在20世纪70年代末和80年代末的两次经济周期中，房地产市场泡沫都发挥了重要作用。一项涉及15个国家的研究发现，在过去30年里，这些地区总共出现过29次“泡沫破裂”，“泡沫破裂”被定义为房屋的实际价格下降超过13％（参见表5.3）。每一次泡沫破裂的平均价格降幅为27％，平均持续时间为4.5年。名义价格受通货膨胀影响，降幅要小一些。对房地产市场乐观的人认为，这些情况大可不必过虑，因为那是在高利率和经济疲软的共同作用下发生的。现在的通货膨胀率较低，所以人们普遍认为，高利率和经济疲软现象在未来几年里不会同时出现。