导火索是什么？

　　什么事会触发房地产泡沫的崩溃？现在比以前更难于辨别。过去的房价下跌与利率上升、经济衰退有关。20世纪90年代早期，英国经历了一次房价下跌，当时不仅经济脆弱，而且英国是欧洲汇率机制中的一部分，利率不得不保持在比合理利率更高的水平。现在，如果经济发展减慢，英格兰银行可能会很快削减利率。

　　这是英国加入欧洲经济暨货币联盟(EMU)的最大风险之一。如果英国加入EMU，为解决房价泡沫破裂的后果，利率可能需要调整到接近0的水平。除非在同一时期，欧洲的其它国家正好也处于经济疲软状态，利率才不会被削减到如此之低。最糟糕的情况下，英国将遭受日本式的萧条，包括金融部门的危机和严重的经济低迷。在写作本书时，英国加入EMU的可能性非常小，因此不需要担心这会是导火索。

　　一些人认为，经济不可能衰退。与过去相比，当前没有受到通货膨胀的威胁，因而近期内，英格兰银行不太可能将利率快速上调到高于正常水平来减缓经济发展。不过，在经历了12年多的经济持续增长后，相信未来经济会持续增长，并且不会出现通货膨胀的想法不太现实。什么样的事件会触发经济低迷？这不是显而易见的。中央银行何时应该大幅度提高利率？答案并不明朗。也许这样的事多年后才会发生。如果多年后，仍然没有发生经济衰退，这成绩将是无比非凡的。

　　此外，由于现在的房价非常高，市场很有可能会开始主动下降，这本身就可能引起经济疲软。但是，为何在没有导火索的情况下，房价会主动下降？答案是，价格期望和潜在需求的综合作用。人们可能认为现在的价格太高，已经不能进一步上涨。英国南部的某些地区，高价已经稳定地保持了两年，一些地区的房价已经开始下降。在价格的低谷，首次购房者的数量剧烈下降，平均购房年龄上涨，这表明，筹集足够资金的资金面临着许多困难。

　　英国房价崩溃的导火索，也可能来自于所谓的“危机的蔓延”。1997到1998年，东亚金融危机的导火索是泰国的经济危机。因为其它国家也存在泰国经济危机的一些特点，恐慌心理扩散，危机快速蔓延。一些经济观察家相信，假设澳大利亚的房价崩溃，英国房地产市场也会被传染，尽管英国的新建住房相对较少。

　　最理想的情况是，价格处于疲软或者下降的边缘，随后顺利软着陆。然而，如果许多人出于获得资本收益的目的而贷款购房，很难实现上述的理想情况。而且，当今工资的增长速度较慢。许多年之后，住房的市盈率才会下降，租金收益才会上涨。如果市场价格被高估30％，单靠收入的增长，价格恢复到正常水平需要将近7年的时间。在租金收益方面，每年6％的收益和每年8％听起来并没有多大区别（租金收益比率＝住房租金/房价）。但是，如果实际的租金没有改变，房价改变导致收益改变的话，差别就相当大了。若收益从6％变为8％（仍然低于历史平均水平），房价将下降25％。

　　房价下跌的风险不容忽视

　　现在，通货膨胀率很低。这意味着，与20世纪90年代早期相比，对房价的调整将更为困难，历时也将更久。假如到2008年，房价下降30％，那么几乎肯定伴随着经济疲软。在这种情况下，平均收益增长率自然会降低。现在，年均收益增长率为3－4％，到2008年，年均收益增长率也许会降低至2％。这样，住房的市盈率将恢复到平均水平。所以，有理由期望房价随后会增长。如果从2009年开始，房价与收入以每年2％的速度同步增长，再过15年，房价才能回到今天的水平。一所现在值30万英镑的住房到2024年仅值28.3万英镑，直到2027年，其价格才会赶上现在的水平。注意，这决不是最糟糕的情形，因为房价很有可能降到平均水平以下，这种情况在90年代早期曾经发生过，那时，收入的增长速度更慢。

　　假设20年后，房价与现在相同或者稍微低一些。因为大多数人在泡沫到达高峰之前已经购买了住房，所以，尽管他们看到资产没有增值，有些失望，但实际损失不会很大。然而，在这个情景中，抵押贷款利率可能比2003年的水平还要低，从而降低了抵押贷款的成本。在做这些比较时，维修住房的代价总是被忽略。考虑一下修理屋顶和窗户，内外定期重新装潢，还有定期更换厨房、浴室、中心加热系统和各种器具的费用，每年的维护成本可能达到房价的1－2％。

　　对房地产投资者来说，价格下降30％是一个巨大的损失，因为在20多年里，将没有资本收益。假定他们能够找到房客，并且租金没有下降，他们的净租金收益应该是正数。抛去成本后，还会有一些收入，但在总体收益率较低的情况，净租金收益肯定不大。很难确定投资者会在何时结束投资，因为很大程度上，这依赖于他们的贷款有多少、获得了多少租金。让投资者失望的是，这种“相当长期的投资”无疑是一种错误的选择。他们能?的只有或者卖出、接受损失，或者坐观其变，但是这样就错过了在别处赚钱的机会。

　　2004年，所有主要的英国房价指数仍然显示出获利丰厚。名义利率和实际利率已经开始上涨，但是从历史的角度来看，仍然处于相对较低的水平。随着世界经济的增长和金融板块的恢复，乐观情绪出现，失业率在下降。但是，我估计，到2004年后期，或者2005年，泡沫将会耗尽所有动力。一个流行的看法是，价格将会持续保持较高水平，不会有大幅下降。然而，在泡沫之后，无论有没有触发事件，价格都有可能大幅下降。

　　房价的崩溃会减缓消费支出，从而削弱经济，并导致经济衰退。摆脱困境的方法是，像近年来的日本一样，将利率削减到接近于0，并且像1992年到1993年一样，将英镑大幅度贬值。但是今后几年可能是经济非常困难的时期，通货膨胀率可能一直保持较低（尽管货币贬值）或者出现通货紧缩的征兆。