英国房地产泡沫会被避免吗？

　　阻止泡沫膨胀要求早在1998年到2000年间就开始采取行动。房地产泡沫首先起源于伦敦，在随后的几年中，泡沫波及英国东南部地区，在2002到2003年起遍及全国。若政府采取高利率的政策，泡沫的膨胀会受到限制，但是，这也可能降低经济发展速度，增加失业率。虽然消费品价格增长强劲，但在2003到2004年，通货膨胀仍然不是主要问题。在低通货膨胀率的前提下，提高利率的负作用很大。以牺牲增长速度为代价来换取对房价的控制，并不是一个很好的折中办法。而且，提高利率以降低房价，会使英镑比欧元更值钱，阻碍英国产品的出口，对制造业来说，这无疑是雪上加霜。因此，我们很容易理解为什么英格兰银行不愿意直接应对房地产泡沫。然而，如果我的担心变为现实，在接下来的几年中，英国房价暴跌，经济开始衰退，那时我们再回过头来看，也许会发现那样的折中也是值得的。

　　不过，我认为除了提高利率外，可能还有更有效的办法来减慢房价上涨速度。也许，权威人士本该发出更多、更严厉的警告，以抑制房价。英格兰银行货币政策委员会成员确实在不断地发出警告，但是一直以来，经济的反应都很小。2004年6月，这一情况有所改变，英格兰银行行长梅尔文•金（Mervyn King）发表了一系列广为报道的演说，警告人们当前的房价很高，应该警惕随后的暴跌。但是，这个警告来得太迟了。在此之前，政府大臣们出于政党利益的考虑，几乎完全缄口不言，默默地祈祷房价不要在政府选举期间暴跌。他们确实提高了印花税，并大幅度提高了家庭税，但是这些措施作用不大。在梅尔文•金对公众发出警告之后，政府出台了一系列措施以降低风险。`

　　在银行贷款方面，应该有更具约束力的措施出台。银行监管人员已经在很多场合发出了对贷款过量的警告，但是收效甚微。银行认为他们可以应对目前所承担的风险，相信即使房价大幅下跌、许多人亏本，银行也会像以前一样不会遭受太大的损失。

　　这里的一个不确定性是，按照2004年4月刚刚确立的破产规则，个人可以毫不费力地宣告破产。在英国，即使在经济健康发展、低失业率、低利率的情况下，因为无法偿还抵押贷款而宣告个人破产的人群数量依然相当庞大。在房价下跌、经济衰退时，破产的人数无疑会更多。

　　不过，根本问题是，银行在泡沫期间的管理方法仅仅关注每个机构所面对的风险，而没有充分考虑新贷款的总量。我不愿意鼓吹新规则和管制手段的必要性，但是如果英国市场在未来几年内崩溃，我怀疑现行规则将会发生变革。如果这些变革到泡沫破裂后再推出，已经为时过晚。