151.美国住房抵押贷款保险是怎么回事？

　　美国住房抵押贷款保险是向抵押贷款发放者提供的，对借款人履行抵押贷款债务的一种担保。它是指借款人在申请抵押贷款时，根据合同约定购买政府设立的住房贷款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故因发生而造成的财产损失承担赔偿保险金的责任，或者当被保险人因失业、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时承担付款责任，保险的第一受益人为银行。

　　当今，美国的住房抵押贷款保险有三种类型，即由联邦住宅管理局提供的住房抵押贷款保险( Federal Housing Administration Insurance，简称 FHA Insurance)，由退伍军人管理局提供的住房抵押贷款担保 ( Veterans Administration Guarantee，简称VA Guarantee)，以及由私人抵押贷款保险公司等机构提供的住房抵押贷款保险。

　　（1）私人住房抵押贷款保险业的产生及其崩溃。在美国，私人住房抵押贷款保险业务始于19世纪末。20世纪初，特别是第一次世界大战爆发后，美国的社会和人口状况发生了巨大的变化，经济发展，人口增加，住房抵押贷款在美国经济生活中的地位日益重要，对住房抵押贷款保险的需求也越来越大。除私人保险公司外，一些抵押贷款公司也开始经营此类业务。当时，保险的形式与现在保险形式有所不同，一般是用一笔新的抵押贷款换回一笔违约贷款。随着20世纪20年代美国房地产业的持续繁荣，抵押贷款保险公司这一新型机构应运而生，它改变了过去的保险形式，对抵押贷款的本金和利息进行担保，并通过发放抵押贷款参与债券的形式，将经过担保的抵押贷款出售给机构投资者和个人。那时，公众普遍对房地产的持续增值持乐观态度，将大量的资金投向房地产领域，虽然表面上抵押贷款保险公司的经营十分兴旺，但事实上，由于政府对经济实行不干预政策，抵押贷款保险公司在无任何管制和监督的环境下运行，导致担保的贷款质量低下，欺诈行为时有发生，抵押贷款保险公司已无法应付任何紧急情况的发生。

　　1929年，美国股市危机爆发之前，其房地产业就已陷入了严重的困境，房地产价值普遍下跌。1933年，罗斯福总统宣布银行暂时停业后，抵押贷款保险公司纷纷倒闭，投资者损失惨重，使得私营住房抵押贷款保险在经过了近1/4个世纪后才得以重现。

　　（2）联邦住宅管理局提供的住房抵押贷款保险。20世纪30年代发生严重的经济危机后，美国国会对政府在经济生活中的作用存在争论，有的赞成国家干预经济，有的则反对。但是，大多数国会议员认为，政府干预房地产业是必要的，他们希望通过一个健康、繁荣的房地产业来带动其他萧条产业的复苏和兴旺。1934年，美国国会通过了《全国住宅法案》，决定成立联邦住宅管理局( FHA)，并由该局对贷款人提供有政府支持的抵押贷款保险，促使贷款人发放住房抵押贷款。其做法是，建立互助抵押贷款保险基金( Mutual Mortgage Insurance Fund)，该基金由借款人支付的保费组成，以此对贷款人的贷款损失进行补偿。

　　（3）退伍军人管理局提供的住房抵押贷款担保。为了表示对第二次世界大战退伍军人的优待，美国国会于1944年制定法案，允许退伍军人管理局对达到规定服役时间的退伍军人提供住房抵押贷款担保(以后，对不同时期退伍军人的服役时间也作了相应的规定)。早期退伍军人管理局的担保金额为贷款额的50％或2 000美元(取两者中的较小者)，1988年，担保金额可达贷款额的60％或36 000美元(取两者中的较小者)。与联邦住宅管理局的保险不同，退伍军人不需支付担保费用，政府将承担全部担保费用。

　　（4）私人住房抵押贷款保险。20世纪30年代发生经济危机后，美国私人住房抵押贷款保险业沉寂了近1/4个世纪。1957年，威斯康星州的抵押贷款保险公司成立，标志着美国私人抵押贷款保险的复苏。复苏后的私人住房抵押贷款保险与30年代的私营住房抵押贷款保险明显不同。一方面，它受到管理当局(如州保险委员会)的严格监管。例如，法律规定，保险公司不得为贷款/房价＞95％的抵押贷款提供保险，保险公司的资本应达到最低限额，其承保的金额不能超过资本金的25倍，必须建立损失准备金，预防偶然事件的准备金等。另一方面，抵押贷款保险公司也加强了自律管理。在为贷款人提供保险前，他们要认真审查贷款人的资信、贷款人发放高比率贷款(贷款／房价)的能力等。同时，保险公司还要对抵押贷款进行风险分析，以便收取合理的保费。当一项抵押贷款违约时，保险公司通常以两种方式对贷款人进行补偿，一是按一定的比例赔偿贷款人的损失；二是从贷款人那里购买该笔违约贷款，并获得住房的抵押权。

　　20世纪80年代中期，由于利率上升，通货膨胀严重，私人抵押贷款保险业的发展遇到了很大的困难。1980～1985年，抵押贷款保险公司对贷款人的赔?额超过了20亿美元。这说明，一方面，若没有私人抵押贷款保险公司，则这一巨额损失将由贷款人承担，很可能会造成经济混乱；另一方面，当今的私人抵押贷款保险公司确实已有足够的实力应付意外情况的发生。